兰州市房屋拆除小知识：征收房屋的前提条件。我企业自未来发展至今增强公司内部管理,把生产工作视作所有工作中的命运线,在工程爆破与拆除设计和工程施工操作过程中,严格管理规章制度,我公司一直坚持诚实守信、客户至上的基本原则,严格管理,改革创新,“以品质环镜合格,珍爱生命为先,顾客放心为主导”,诚心诚意与各界人士精诚团结,保证质量上乘效率快绿色的专业化拆除服务,真心实意期盼与各界人士通力作,携手同行共创美好的明天,推动当代拆除行业未来发展持续走向未来。

一、须是为了公共利益需要进行房屋征收活动——公共利益的界定问题

　　《征收条例》第八条是关于公共利益界定的规定。本条例可以说在立法上界定了公共利益，明确将因国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业以及保障性安居工程建设、旧城区改建等纳入公共利益范畴。本条还明确了征收房屋应当由市、县级人民政府作出房屋征收决定。本条列举的属于公共利益的六项情形的具体内容及其依据如下：(1)《国防法》第2条：“国家为防备和抵抗侵略，制止武装颠覆保卫国家的主权、统一、领土完整所进行的军事活动，以及与军事有关的政治、经济、外交、科技、教育等方面的活动。”《征收条例》第八条中的国防需要指的是国防设施建设的需要。外交是一个国家在国家关系方面的活动，本条所称外交的需要主要是指使领馆建设的需要。(2)基础设施是指为社会生产和居民生活提供公共服务的工程设施，是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。根据《划拨用地目录》的规定，能源、交通、水利等基础设施包括石油设施、煤炭设施、电力设施、水利设施、铁路交通设施、公路交通设施、水路交通设施、民用机场设施等。(3)公共事业是指面向社会，以满足社会公共需要为基本目标、直接或者间接提供公共服务的社会活动。本条列举了由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业属于公共利益。(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设。根据《国务院办公厅关于房地产市场平稳健康发展的通知》的规定，保障性安居工程大致包括三类：一类是城市和国有工矿棚户区改造，以及林区、垦区棚户区改造;二类是廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等;第三类是农村危房改造。国有土地上房屋征收一般只涉及前两类。(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。《城乡规划法》第31条规定：“旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。”(6)法律、行政法规规定的其他公共利益。《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《公益事业捐赠法》、《招标投标法》、《信托法》、《测绘法》《海域使用管理法》等法律都涉及了公共利益，但尚未明确界定公共利益。

二、须取得有关项目的预审批

　　《征收条例》第九条在第八条的基础上，从另一个角度进一步明确征收房屋的前提和要求。前提是确实需要征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。要求是保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度规划，制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

　　《征收条例》的第八条虽然界定了“公共利益”，但是“公共利益”如何落实为具体项目则离不开行政规划。只有合理合法的行政规划才能真正达到规范征收行为保护私有财产的目的。具体而言，对于普通建设项目要进行规划控制，规划的一个层次就是指国民经济和社会发展中长期规划，二一个层次就是土地利用总体规划，第三个层次就是城乡规划，第四个层次是专项规划。一般城市专项规划包含了综合交通规划、城市绿地系统规划、历史文化名城保护规划、城市环境保护规划、城市竖向规划、城市地下设施规划及市政公用设施规划等。城乡规划报送审查前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会等方式征求专家和公众意见。公告时间不少于三十天。而对于安居工程和旧城改造的规划，则要满足一条中四个层次的要求，同时还要满足地方年度计划控制，年度计划要市、县人民代表大会审议通过。此外旧城区改造还要受到旧城改建听证会等控制。当然，这些规划的基础都建立在“广泛征求社会公众意见、经过科学论证”的前提之上。

　　有关法律法规已就制定相关规划过程中如何确保公众参与作出了明确具体的规定，本条例未再作重复规定，因此，本条仅强调制订国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

三、制定征收补偿方案并经过充分论证和征求公众意见

　　《征收条例》规定了市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作，由房屋征收部门拟定征收补偿方案，旨在规范征收补偿程序，减少征收补偿中的矛盾纠纷。收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案是否符合本条例及其他有关、法律法规的规定进行论证。对征收补偿方案进行论证、修改后，市、县级人民政府应当予以公布，征求公众意见，明确征求意见的期限不得少于30日。其主要目的是为了规范政府的征收活动，切实保证在征收、补偿活动过程中统筹兼顾公共利益和被征收入利益，进一步扩大公众参与，保障公众的知情权、参与权、建议权。

　　在拟定征收补偿方案之前，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况组织调查，依据调查结果，拟定征收补偿方案。在拟定征收补偿方案过程中应当遵循合法合理的原则。合法，即征收补偿方案的内容应当符合本条例规定，比如，补偿方式、征收评估、保障被征收入居住条件等。合理，即征收补偿方案的内容应该是大多数人都能够接受的，征收范围大小合适，补偿标准公正公平，设定的奖励应当科学可行，征收补偿方案的内容，除符合法律法规规定外，还应当因地制宜，符合当地的实际情况，比如考虑当地的气候条件、风俗习惯、宗教信仰等因素。

　　征收补偿方案，是政府开展房屋征收与补偿工作的指南，是征求民意的载体，同时也是政府作出补偿决定的依据。《征收条例》对征收补偿方案的内容未作具体规定。一般来讲，征收补偿方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、补偿依据、补偿方式、货币补偿金额的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限等。征收补偿方案在内容上更侧重于公平补偿，征收 补偿方案不包括房屋征收目的和搬迁期限。对房屋征收目的的判定，实行法定主义的原则，一般是通过合法性和合理性审查的方式进行，如是否属于条例规定的情形之一、是否符合有关规划、是否纳入年度计划并经人大审议等。搬迁期限一般通过补偿协议约定或者补偿决定确定。

　　对征收补偿方案进行论证的内容主要包括需用地的建设项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，房屋征收范围是否科学合理，征收补偿方案是否公平等。

四、按照有关规定进行社会稳定风险评估

　　为了应对房屋征收过程中的社会风险，条例在征收决定作出前设置了社会稳定风险评估程序，规定市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。开展重大决策的社会稳定风险评估，是民主决策、科学决策、审慎决策的基本要求。作出房屋征收决定，涉及被征收入的切身利益，对于市、县级人民政府来说，属于重大决策的范畴。在作出房屋征收决定前，进行社会稳定风险评估，有利于及早发现、预防和化解社会矛盾，有利于防范决策风险，依法科学民主决策，有利于社会的和谐稳定。

　　根据规定进行社会稳定风险评估，是作出房屋征收决定的必经程序。未进行社会稳定风险评估，不得作出房屋征收决定。在对房屋征收进行社会稳定风险评估中，市、县级人民政府是评估的责任主体，具体评估工作可以由房屋征收部门组织实施;评估的对象主要是针对房屋征收的主体、前提要件、程序、方案等的合法性、合理性和可行性进行评估，对其可能产生的风险作出分析，得出风险评价的结论。具体来讲，房屋征收部门首先要拟订社会稳定风险评估方案，并就房屋征收有关事项征求被征收人等利益相关方的意见，根据反馈意见，拟订评估报告草案，经拟作出房屋征收决定的市、县级人民政府审核，形成正式的评估报告和评估结果，根据评估结果，作出房屋征收决定，或者形成预案后作征收决定 或者暂缓作出房屋征收决定，或者不作定。

　　把社会稳定风险评估作为作出房屋征收决定的必经程序，通过风险评估及早发现征收项目中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以化解，是从源头上预防和减少征收矛盾纠纷，把问题解决在基层、解决在萌芽状态的重要举措。 社会稳定风险评估应该建立一个有针对性的评价体系，尽可能多地将各种相关影响因素纳入其中，在征收项目实施前全面客观地对未来风险发生的可能性进行预测。

　　从目前实际情况来看，风险评估应该包含以下内容：(1)征收政策的基本情况及征收的合法性、合理性;(2)征收政策是否符合法律法规的规定;(3)征收政策是否符合当地的经济社会发展的总体水平;(4)征收政策能否为绝大多数群众所接受，是否兼顾了被征收群众的现实利益和长远利益是否体现了公平、公正、公开原则;(5)征收项目实施的各项准备工作是否充分，如征收补偿方案是否制定，征收补偿标准是否符合当地房地产市场行情。补偿资金、安置房源是否落实，对困难家庭的综合保障条件是否具备征收法律政策的宣传公示是否到位，拆除房屋的防护措施是否完备等;(6)征收项目的实施是否会引起征收片区范围内或周边居民的不满，是否对政策出台前的征收项目产生重大影响，征收补偿是否与区域内同类的项目间存在明显不公平，是否会激化社会矛盾等;(7)征收项目的拆除施工是否有障碍或风险隐患，是否会对周边环境产生较大影响，是否会造成周边群众生产、生活较大不方便，拆除工地管理能否符合规定要求;(8)征收项目的社会稳定风险防范对策和预案措施是否齐备;(9)征收的相关配套制度是否齐全，如公示制度、信访接待制度、责任承诺制度、举报制度、监管制度、责任追究制度等。(10)是否存在可能引发社会稳定风险的其他因素。

　　《征收条例》规定市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。2010年5月15日，国务院办公厅印发的《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》(国办发明电(2010)15号)中就明确规定，拆迁项目立项前要组织专家论证，广泛征求社会各界特别是被拆迁入的意见，并进行社会稳定风险评估。对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目，一律不得颁发房屋拆迁许可证。目前，一些地方也已经出台社会稳定风险评估的专门规定，如《四川省社会稳定风险评估暂行办法》第5条规定，以下重大事项应当开展社会稳定风险评估：……(三)经济适用住房、廉租住房等住房保障政策重大调整;城市基础设施建设、旧城改造中的拆迁补偿、居民安置等政策重大调整，房地产市场、物业服务管理等政策重大调整;……(五)涉及农村土地经营权流转及农民土地征收征用、拆迁、补偿、安置和移民安置等方面重大政策和改革措施;……(八)涉及人员多、敏感性强，可能对社会稳定产生影响的重大活动;……(十)有关民生问题的行政规范性文件的制定;……各级人民政府及有关部门按照前款规定结合实际情况确定应当开展社会稳定风险评估的具体事项。《南京市城市房屋拆迁社会稳定风险评估办法》第2条规定，城市房屋拆迁重大政策出台前和拆迁项目实施前都须开展社会稳定风险评估。第7条规定，城房屋拆迁重大政策社会稳定风险评估的主要内容：(1)拆迁政策是否符合上位法和相关法律法规要求，是否符合党和国家的大政方针。(2)拆迁政策是否落实了科学发展观的要求，是否符合经济社会发展的总体水平。(3)拆迁政策能否为绝大多数群众接受，是否兼顾了群众的现实利益和长远利益，体现了公平原则。(4)拆迁政策是否对政策出台前的拆迁项目产生重大影响，是否会引发较大的社会不稳定事件等。

五、征收补偿费用足额到位、专户储存、专款专用

　　根据《征收条例》12条例的规定，征收补偿费用应足额拨付到位，在指定的金融机构专户储存，专项用于房屋征收与补偿，不得挪作他用。对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。根据《征收条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。